高新區(qū)病了：鄭州的“睡城”，還要沉睡多久？ 發(fā)布時間：2019-12-10 閱讀人數(shù)：
別說白沙和惠濟(jì)北，就連綠博和滎陽東，都比高新區(qū)更像鄭州市區(qū)。高新區(qū)就像一塊拼版，沿著幾條細(xì)弱的曲線，若即若離地卡進(jìn)大鄭州的版圖。據(jù)說，最近高新區(qū)有不少好消息。然而，有道是“缺啥補啥”，這些好消息的另一面，便是高新區(qū)最大的尷尬——交通：7月30日，媒體發(fā)布最新版鄭州市軌道交通第三期建設(shè)項目公示，地鐵8號線一期工程起點從原來的銀屏路站變?yōu)樘旖『氛荆蛭餮娱L了4站，到了西四環(huán)外；9月30日，鄭州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公示，高新區(qū)科學(xué)大道快速化工程由最初涉及的高架改為淺埋隧道，從西三環(huán)直達(dá)繞城高速；10月26日，北三環(huán)彩虹橋因存在較大安全隱患，正式封閉改造，何時恢復(fù)通行未知。3條交通工程，就像3個支架，只為疏通高新區(qū)的交通主動脈科學(xué)大道?？赡?，栓塞多年的科學(xué)大道這次有救了？或者，高新區(qū)這座鄭州的“睡城”，這次真的要醒來了？
1988年，高新區(qū)在鄭州西北遠(yuǎn)郊的一片不毛之地開建。頭頂鄭州第一個新區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的光環(huán)，高新區(qū)曾被各界寄予厚望。1991年，鄭州高新區(qū)升格為國家級高新區(qū)；1994年，新加坡前總理李光耀訪問河南，高新區(qū)被作為鄭州最光彩的名片向他展示。但是，由于始終缺乏強有力的產(chǎn)業(yè)支撐，90年代中后期，高新區(qū)開始逐漸沒落，即便到了2008年，高新區(qū)也難見到什么車流，一到晚上更是行人寥寥，可謂“鬼城”?？梢哉f，當(dāng)時的高新區(qū)雖有一些房產(chǎn)項目入市，但除了純地緣客戶外，很少有人會計劃在高新區(qū)買房。直到2009年，科學(xué)大道上的美景菩提以不到5000元/平的價格入市，大獲成功，鄭州人民才發(fā)現(xiàn)高新區(qū)作為房價洼地的新價值。之后十年，高新區(qū)迎來房地產(chǎn)熱，升龍、正弘、萬科、恒大、朗悅等房企紛紛進(jìn)駐，房價從4000元/平一路漲到2017年的16000元/平。隨著樓盤大量交付，高新區(qū)開始熱鬧起來，早晚高峰時段，科學(xué)大道成為鄭州最擁堵的主干道——至少是之一?！拔以姷揭粋€女司機在彩虹橋上被堵得大哭。”家住萬科城的薛鵬飛深有感觸。畢業(yè)于鄭大新校區(qū)，地緣情結(jié)使然，即使他畢業(yè)后就職于經(jīng)三路某公司，買房時卻毅然決然選擇了高新區(qū)。很快，他發(fā)現(xiàn)這可能是他拿到大學(xué)畢業(yè)證之后，最錯誤的一個決定。2014年，薛鵬飛以8500元/平的價格買下萬科城一套小三房，開啟了數(shù)年如一日的“雙城”通勤生活。一開始，他沒覺得每天上下班3個小時的奔波有多大問題，但日子一長，最初的激情消磨殆盡，他越來越疲倦，越來越煩躁，“工作上需要學(xué)習(xí)的東西很多，大量時間都浪費在路上，每天累得不行，吃完晚飯都十點多了，根本沒時間精力去學(xué)習(xí)?！毖i飛想過換一個離家近的工作，但在號稱高新產(chǎn)業(yè)基地的高新區(qū)踅摸多半月，他根本找不到一個適合自己的崗位，換房成為他唯一的選擇。
今年9月，他以13000元/平的單價賣掉萬科城的房子，在北三環(huán)東風(fēng)渠附近首付了一套120平的三房。新房還要兩年半才能交房，目前一家人在附近小區(qū)租房住，上班騎個電動車15分鐘到公司，生活一下子從容很多。薛鵬飛現(xiàn)在特別慶幸自己的決定， “高新區(qū)其實沒多少特別好的工作機會，給那兒買房就是睡個覺，有實力了還是要回市區(qū)?！比缃裣裱i飛這么操作的人為數(shù)不少。事實證明，只要能湊錢回到市區(qū)，類似高新區(qū)萬科城這樣的小區(qū)，只能成為年輕人的過渡房。多年以后，薛鵬飛感覺自己當(dāng)初的校園情結(jié)很可笑，他也勸在高新區(qū)畢業(yè)的年輕人，不要輕易在高新區(qū)購房，除非在高新區(qū)工作，且工作極其穩(wěn)定。如果價差不是特別大，那么僅僅圖便宜置業(yè)高新區(qū)，無疑于飲鴆止渴。而這里的房產(chǎn)投資價值也非常可疑：
本地村民有大量的安置房可消化，公司高管大多市區(qū)有房，只有一般員工有購房需求，但高新區(qū)的企業(yè)規(guī)模都不大，工作收入遠(yuǎn)比不上東區(qū)，一旦換工作，可能幾年都不會再來。
上下班路上被堵在彩虹橋上哭的生活真的不好過，所以，盼星星盼月亮，高新區(qū)人民都盼著科學(xué)大道這樣的大動脈能再多幾條，或者至少暢通起來。
二、高新區(qū)的短板不僅僅是交通
在暢通之前，高新區(qū)作為“睡城”也是極其湊合的，主干道都擁堵成那樣，萬科城的工薪階層有幾個敢站出來說自己睡眠充足？
那么，高新區(qū)作為一個產(chǎn)業(yè)板塊如何呢？目前看很難樂觀：
1、留不住高科技
高新區(qū)的高科技產(chǎn)業(yè)一直做不大做不強，是它最大的問題。雖然從上市公司數(shù)量和高新技術(shù)研發(fā)實力上來看，高新區(qū)在全省遙遙領(lǐng)先，但區(qū)內(nèi)高科技公司的發(fā)展路徑跟薛鵬飛其實很像，只要公司規(guī)模到達(dá)一定程度，就一定會搬家去更好的區(qū)域。就拿這兩年的例子來說：安圖生物，國內(nèi)第一家體外診斷上市企業(yè)，目前市值超400億，為了更大發(fā)展，公司已搬到經(jīng)開區(qū)；光力科技，A股上市公司，前兩年轉(zhuǎn)型從事半導(dǎo)體芯片的生產(chǎn)研發(fā)，最近收購了世界第三大半導(dǎo)體切割設(shè)備公司以色列ADT，已經(jīng)把生產(chǎn)基地放到了港區(qū)，總部也將搬到港區(qū)；
思維列控，中國高鐵監(jiān)控領(lǐng)域首家上市公司，總部即將搬到滎陽；天邁科技，國內(nèi)領(lǐng)先的車聯(lián)網(wǎng)及智能交通研發(fā)企業(yè)，2019年河南第一家A股上市公司，馬上要搬到港區(qū)。親兒子一個個離家出走，招來的“大咖”也成色有限，還要面對東區(qū)科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的釜底抽薪：百度、網(wǎng)易、騰訊等河南的分舵都只是合作搞區(qū)域營銷，華為鯤鵬生態(tài)創(chuàng)新中心、?？低曋性瓍^(qū)域總部、阿里巴巴河南分公司，這些聽上去都是高新區(qū)的菜，卻都紛紛落戶東區(qū)。
現(xiàn)在的高新區(qū)，各類國字號及知名高校牽頭的研究機構(gòu)不斷入住，科研創(chuàng)新實力越來越強，但崗位有限，并不足以支撐龐大的中端人才就業(yè)。大量的年輕業(yè)主們依然要到遙遠(yuǎn)的東方去討生活，過著公交+地鐵+單車的通勤生活。
2、真正的交通瓶頸不在科學(xué)大道
目前高新區(qū)與主城的主要交通聯(lián)系，仍然只靠兩條路：一條科學(xué)大道+北三環(huán)，一條瑞達(dá)路+農(nóng)業(yè)路高架，幾十年下來沒有大變化。單靠兩條主干道去承載幾十萬人口的出行，怎么想都不現(xiàn)實。歷年的規(guī)劃中，東西向的東風(fēng)路西延和三全路西延，南北向的長椿路南延和雪松路南延，都是年年提，年年沒動靜。受制于鐵路線的全面包圍，這四條路要徹底打通，已經(jīng)不是靠高新區(qū)自己的意愿就能解決的問題。鄭州市能否解決？不清楚，但可以確定的是，鄭州市肯定有比這更重要的事兒需要先解決。
即便是一些暢通工程啟動，但凡涉及鐵路部門代建，工程進(jìn)度就是未知數(shù)。如今彩虹橋封閉改造，孤島一般的高新區(qū)，恐怕未來幾年還要繼續(xù)孤島下去。更要命的是，只要一下大雨，出入高新區(qū)的所有鐵路涵洞必然積水。市區(qū)上班、家在高新區(qū)的人進(jìn)不來，高新區(qū)上班、家在市區(qū)的人出不去，工作一天已經(jīng)夠累了，回個家還要看老天的臉色，根本沒有生活質(zhì)量可言。
3、家和公司都不在高新區(qū)，就別來添堵！
高新區(qū)這幾年房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，大多是承接市區(qū)內(nèi)的剛需外溢，只要在工作日早晚高峰期看看1號線車廂里奮力握緊扶手又無精打采的上班族，你就知道這個群體有多龐大。年輕人為事業(yè)打拼很勵志，但每天在地鐵車廂里度過的2個小時，除了能感動自己，連一毛錢都不值。年輕時，大家會說：“我們還年輕，有大把的時間去浪費?！贝箦e特錯！只有退休以后的老年人才有時間可以浪費。最沒資格浪費時間的，是年輕人。他們最大的財富，是可以安心讀書學(xué)習(xí)的時間。無論大學(xué)畢業(yè)與否，要想階層躍遷，沒有足夠的時間和精力來學(xué)習(xí)和思考，就只能淪為苦力白領(lǐng)，你20多歲還可以賣苦力維持虛假繁榮，那30多歲、40多歲呢，難道要一輩子待在桎梏中？在快節(jié)奏的當(dāng)下，你甚至不用刻意努力，只要每天能把通勤時間節(jié)省兩個小時，一個小時用來睡覺，一個小時用來讀書，就可以超越大部分同齡人?？墒?，你家住高新區(qū)，每天上下班都花費三四個小時，搞不好還得“五加二白加黑”，僅存的那點精力，恐怕只有快手、抖音上的小姐姐才能喚醒你吧。所以，結(jié)合高新區(qū)的現(xiàn)狀，我們的建議是，在高新區(qū)有長期穩(wěn)定的工作支撐的年輕人，可以關(guān)注高新區(qū)的房子，除此之外的，還會有更合適的選擇。
三、高新區(qū)的未來可期嗎？
2019年，不管是老城區(qū)還是新區(qū)，都逃不開降價的宿命，高新區(qū)的調(diào)整動作也不小，加推和首開沒有最低只有更低。西四環(huán)以東：金科城推出單價15500元/平的房源，恒大城房源均價14000元/平起，錢隆城特價房直降2000元。西四環(huán)以西：金輝優(yōu)步花園精裝12500元/平，美的瀚悅府首開精裝12300元/平，正商湖西學(xué)府首開精裝11500元/平。雖然隔了一條西四環(huán)，單價差了3000多，但整體房源面積大多在80-110平米之間，并無本質(zhì)的區(qū)別。說到底，高新區(qū)定位的還是剛需之城，只不過這個剛需之城，現(xiàn)在和未來五年中，從綜合配套來看，還是鄭州三四環(huán)間最成熟的片區(qū)。
商業(yè)方面，公園茂、萬科廣場已開業(yè)，未來還有高新萬達(dá)廣場、正弘?yún)R等大型商業(yè)要入市，滿足區(qū)域內(nèi)的商業(yè)需求不成問題。教育方面，坐擁河南高校中的兩大IP——鄭大和信大，以及河工大和輕工業(yè)大學(xué)，高校質(zhì)量全省最高；中學(xué)教育擁有楓楊外國語、外國語中學(xué)、鄭州中學(xué)等名校。是全市乃至全省家長追逐的焦點。只有醫(yī)療方面是個短板，目前僅有一所鄭州中心醫(yī)院高新院區(qū)，和交通一起被稱為高新區(qū)的兩大缺失。
1988年，高新區(qū)在鄭州西北遠(yuǎn)郊的一片不毛之地開建。頭頂鄭州第一個新區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的光環(huán)，高新區(qū)曾被各界寄予厚望。1991年，鄭州高新區(qū)升格為國家級高新區(qū)；1994年，新加坡前總理李光耀訪問河南，高新區(qū)被作為鄭州最光彩的名片向他展示。但是，由于始終缺乏強有力的產(chǎn)業(yè)支撐，90年代中后期，高新區(qū)開始逐漸沒落，即便到了2008年，高新區(qū)也難見到什么車流，一到晚上更是行人寥寥，可謂“鬼城”?？梢哉f，當(dāng)時的高新區(qū)雖有一些房產(chǎn)項目入市，但除了純地緣客戶外，很少有人會計劃在高新區(qū)買房。直到2009年，科學(xué)大道上的美景菩提以不到5000元/平的價格入市，大獲成功，鄭州人民才發(fā)現(xiàn)高新區(qū)作為房價洼地的新價值。之后十年，高新區(qū)迎來房地產(chǎn)熱，升龍、正弘、萬科、恒大、朗悅等房企紛紛進(jìn)駐，房價從4000元/平一路漲到2017年的16000元/平。隨著樓盤大量交付，高新區(qū)開始熱鬧起來，早晚高峰時段，科學(xué)大道成為鄭州最擁堵的主干道——至少是之一?！拔以姷揭粋€女司機在彩虹橋上被堵得大哭。”家住萬科城的薛鵬飛深有感觸。畢業(yè)于鄭大新校區(qū)，地緣情結(jié)使然，即使他畢業(yè)后就職于經(jīng)三路某公司，買房時卻毅然決然選擇了高新區(qū)。很快，他發(fā)現(xiàn)這可能是他拿到大學(xué)畢業(yè)證之后，最錯誤的一個決定。2014年，薛鵬飛以8500元/平的價格買下萬科城一套小三房，開啟了數(shù)年如一日的“雙城”通勤生活。一開始，他沒覺得每天上下班3個小時的奔波有多大問題，但日子一長，最初的激情消磨殆盡，他越來越疲倦，越來越煩躁，“工作上需要學(xué)習(xí)的東西很多，大量時間都浪費在路上，每天累得不行，吃完晚飯都十點多了，根本沒時間精力去學(xué)習(xí)?！毖i飛想過換一個離家近的工作，但在號稱高新產(chǎn)業(yè)基地的高新區(qū)踅摸多半月，他根本找不到一個適合自己的崗位，換房成為他唯一的選擇。
今年9月，他以13000元/平的單價賣掉萬科城的房子，在北三環(huán)東風(fēng)渠附近首付了一套120平的三房。新房還要兩年半才能交房，目前一家人在附近小區(qū)租房住，上班騎個電動車15分鐘到公司，生活一下子從容很多。薛鵬飛現(xiàn)在特別慶幸自己的決定， “高新區(qū)其實沒多少特別好的工作機會，給那兒買房就是睡個覺，有實力了還是要回市區(qū)?！比缃裣裱i飛這么操作的人為數(shù)不少。事實證明，只要能湊錢回到市區(qū)，類似高新區(qū)萬科城這樣的小區(qū)，只能成為年輕人的過渡房。多年以后，薛鵬飛感覺自己當(dāng)初的校園情結(jié)很可笑，他也勸在高新區(qū)畢業(yè)的年輕人，不要輕易在高新區(qū)購房，除非在高新區(qū)工作，且工作極其穩(wěn)定。如果價差不是特別大，那么僅僅圖便宜置業(yè)高新區(qū)，無疑于飲鴆止渴。而這里的房產(chǎn)投資價值也非常可疑：
本地村民有大量的安置房可消化，公司高管大多市區(qū)有房，只有一般員工有購房需求，但高新區(qū)的企業(yè)規(guī)模都不大，工作收入遠(yuǎn)比不上東區(qū)，一旦換工作，可能幾年都不會再來。
上下班路上被堵在彩虹橋上哭的生活真的不好過，所以，盼星星盼月亮，高新區(qū)人民都盼著科學(xué)大道這樣的大動脈能再多幾條，或者至少暢通起來。
二、高新區(qū)的短板不僅僅是交通
在暢通之前，高新區(qū)作為“睡城”也是極其湊合的，主干道都擁堵成那樣，萬科城的工薪階層有幾個敢站出來說自己睡眠充足？
那么，高新區(qū)作為一個產(chǎn)業(yè)板塊如何呢？目前看很難樂觀：
1、留不住高科技
高新區(qū)的高科技產(chǎn)業(yè)一直做不大做不強，是它最大的問題。雖然從上市公司數(shù)量和高新技術(shù)研發(fā)實力上來看，高新區(qū)在全省遙遙領(lǐng)先，但區(qū)內(nèi)高科技公司的發(fā)展路徑跟薛鵬飛其實很像，只要公司規(guī)模到達(dá)一定程度，就一定會搬家去更好的區(qū)域。就拿這兩年的例子來說：安圖生物，國內(nèi)第一家體外診斷上市企業(yè)，目前市值超400億，為了更大發(fā)展，公司已搬到經(jīng)開區(qū)；光力科技，A股上市公司，前兩年轉(zhuǎn)型從事半導(dǎo)體芯片的生產(chǎn)研發(fā)，最近收購了世界第三大半導(dǎo)體切割設(shè)備公司以色列ADT，已經(jīng)把生產(chǎn)基地放到了港區(qū)，總部也將搬到港區(qū)；
思維列控，中國高鐵監(jiān)控領(lǐng)域首家上市公司，總部即將搬到滎陽；天邁科技，國內(nèi)領(lǐng)先的車聯(lián)網(wǎng)及智能交通研發(fā)企業(yè)，2019年河南第一家A股上市公司，馬上要搬到港區(qū)。親兒子一個個離家出走，招來的“大咖”也成色有限，還要面對東區(qū)科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的釜底抽薪：百度、網(wǎng)易、騰訊等河南的分舵都只是合作搞區(qū)域營銷，華為鯤鵬生態(tài)創(chuàng)新中心、?？低曋性瓍^(qū)域總部、阿里巴巴河南分公司，這些聽上去都是高新區(qū)的菜，卻都紛紛落戶東區(qū)。
現(xiàn)在的高新區(qū)，各類國字號及知名高校牽頭的研究機構(gòu)不斷入住，科研創(chuàng)新實力越來越強，但崗位有限，并不足以支撐龐大的中端人才就業(yè)。大量的年輕業(yè)主們依然要到遙遠(yuǎn)的東方去討生活，過著公交+地鐵+單車的通勤生活。
2、真正的交通瓶頸不在科學(xué)大道
目前高新區(qū)與主城的主要交通聯(lián)系，仍然只靠兩條路：一條科學(xué)大道+北三環(huán)，一條瑞達(dá)路+農(nóng)業(yè)路高架，幾十年下來沒有大變化。單靠兩條主干道去承載幾十萬人口的出行，怎么想都不現(xiàn)實。歷年的規(guī)劃中，東西向的東風(fēng)路西延和三全路西延，南北向的長椿路南延和雪松路南延，都是年年提，年年沒動靜。受制于鐵路線的全面包圍，這四條路要徹底打通，已經(jīng)不是靠高新區(qū)自己的意愿就能解決的問題。鄭州市能否解決？不清楚，但可以確定的是，鄭州市肯定有比這更重要的事兒需要先解決。
即便是一些暢通工程啟動，但凡涉及鐵路部門代建，工程進(jìn)度就是未知數(shù)。如今彩虹橋封閉改造，孤島一般的高新區(qū)，恐怕未來幾年還要繼續(xù)孤島下去。更要命的是，只要一下大雨，出入高新區(qū)的所有鐵路涵洞必然積水。市區(qū)上班、家在高新區(qū)的人進(jìn)不來，高新區(qū)上班、家在市區(qū)的人出不去，工作一天已經(jīng)夠累了，回個家還要看老天的臉色，根本沒有生活質(zhì)量可言。
3、家和公司都不在高新區(qū)，就別來添堵！
高新區(qū)這幾年房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，大多是承接市區(qū)內(nèi)的剛需外溢，只要在工作日早晚高峰期看看1號線車廂里奮力握緊扶手又無精打采的上班族，你就知道這個群體有多龐大。年輕人為事業(yè)打拼很勵志，但每天在地鐵車廂里度過的2個小時，除了能感動自己，連一毛錢都不值。年輕時，大家會說：“我們還年輕，有大把的時間去浪費?！贝箦e特錯！只有退休以后的老年人才有時間可以浪費。最沒資格浪費時間的，是年輕人。他們最大的財富，是可以安心讀書學(xué)習(xí)的時間。無論大學(xué)畢業(yè)與否，要想階層躍遷，沒有足夠的時間和精力來學(xué)習(xí)和思考，就只能淪為苦力白領(lǐng)，你20多歲還可以賣苦力維持虛假繁榮，那30多歲、40多歲呢，難道要一輩子待在桎梏中？在快節(jié)奏的當(dāng)下，你甚至不用刻意努力，只要每天能把通勤時間節(jié)省兩個小時，一個小時用來睡覺，一個小時用來讀書，就可以超越大部分同齡人?？墒?，你家住高新區(qū)，每天上下班都花費三四個小時，搞不好還得“五加二白加黑”，僅存的那點精力，恐怕只有快手、抖音上的小姐姐才能喚醒你吧。所以，結(jié)合高新區(qū)的現(xiàn)狀，我們的建議是，在高新區(qū)有長期穩(wěn)定的工作支撐的年輕人，可以關(guān)注高新區(qū)的房子，除此之外的，還會有更合適的選擇。
三、高新區(qū)的未來可期嗎？
2019年，不管是老城區(qū)還是新區(qū)，都逃不開降價的宿命，高新區(qū)的調(diào)整動作也不小，加推和首開沒有最低只有更低。西四環(huán)以東：金科城推出單價15500元/平的房源，恒大城房源均價14000元/平起，錢隆城特價房直降2000元。西四環(huán)以西：金輝優(yōu)步花園精裝12500元/平，美的瀚悅府首開精裝12300元/平，正商湖西學(xué)府首開精裝11500元/平。雖然隔了一條西四環(huán)，單價差了3000多，但整體房源面積大多在80-110平米之間，并無本質(zhì)的區(qū)別。說到底，高新區(qū)定位的還是剛需之城，只不過這個剛需之城，現(xiàn)在和未來五年中，從綜合配套來看，還是鄭州三四環(huán)間最成熟的片區(qū)。
商業(yè)方面，公園茂、萬科廣場已開業(yè)，未來還有高新萬達(dá)廣場、正弘?yún)R等大型商業(yè)要入市，滿足區(qū)域內(nèi)的商業(yè)需求不成問題。教育方面，坐擁河南高校中的兩大IP——鄭大和信大，以及河工大和輕工業(yè)大學(xué)，高校質(zhì)量全省最高；中學(xué)教育擁有楓楊外國語、外國語中學(xué)、鄭州中學(xué)等名校。是全市乃至全省家長追逐的焦點。只有醫(yī)療方面是個短板，目前僅有一所鄭州中心醫(yī)院高新院區(qū)，和交通一起被稱為高新區(qū)的兩大缺失。
但是如果把目光放到西四環(huán)外，一座高新新城正在拔地而起，天德湖、天健湖的雙湖景觀已經(jīng)呈現(xiàn)，整個新城內(nèi)規(guī)劃有數(shù)個科技產(chǎn)業(yè)園和科研成果轉(zhuǎn)化基地，高新區(qū)產(chǎn)業(yè)空心化的局面或許在不久的將來就會徹底扭轉(zhuǎn)。也許到那時，沉睡的高新區(qū)才會真正醒來。不過，現(xiàn)在的年輕人到時候也會成為中年人。是賭高新區(qū)的城運，還是牢牢把握自己的命運？這屆年輕人，真的很難。
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